【プロが解説】築30年マンションの専有部配管更新。理事会が抱える「騒音・不在時の不安」を解決する現場

• 専有部の配管更新工事は、日程調整や騒音による居住者トラブルが懸念され、理事会様の負担になりやすい工事です。
• 本記事では、実際に工事を終えた都内マンション様から寄せられた「生の声」をご紹介します。
• 確かな施工品質に加え、「施工以外の配慮（マナー・清掃など）」を現場全体に徹底する取り組みがトラブル防止に繋がります。
• 実際の事例と現場の取り組みを知ることで、理事会様が安心できる業者選びの基準が明確になります。

築30年を迎えるマンションの管理組合理事や修繕委員の皆様。「硬質塩化ビニルライニング鋼管（VA管）」などの経年劣化による漏水リスクは把握しつつも、専有部の配管更新工事は「全住戸の協力が得られるか」「不在部屋との日程調整や、工事中の騒音トラブル対応が大変そう」といった懸念から、具体的な検討に二の足を踏んでいませんか？

専有部の工事は居住者様のプライベート空間への立ち入りを伴うため、理事会様や管理会社様にとって調整のハードルが非常に高いプロジェクトです。この記事では、私たちが実際に専有部の排水管更新工事を行った都内マンションの事例と、完了後にいただいた「お客様の生の声」を中心にご紹介します。

お客様の声をご紹介する前に、そもそもなぜ専有部の配管工事が、実施に向けた高いハードルになりやすいのかを整理します。

古い配管を延命する「更生工事（ライニング工法）」もありますが、根本的な漏水リスクを排除し、建物の資産価値を守るためには、古い配管を撤去して現在の規格に適合した「塩ビ管（VP管）」などへ引き直す「更新工事」が確実です。しかし、この更新工事を実施するにあたり、理事会様は以下のような居住者様への負担や調整業務を懸念されることと思います。

• 床や壁の解体、コンクリート壁への穴あけ（コア抜き作業）に伴う激しい騒音と振動
• 工事期間中の水回り使用制限（排水制限・断水）による日常生活への支障
• 複数の作業員が室内というプライベート空間に立ち入ることへの精神的ストレス

このような大きな負担があるからこそ、「ただ施工するだけ」では少しの配慮不足が居住者様の不満に繋がり、理事会様や管理会社様へのクレームとなって跳ね返ってきてしまいます。だからこそ、現場に出入りする施工業者には高いマネジメント力とモラルが問われるのです。

先日、弊社で専有部の排水管更新工事を担当させていただいた都内マンション（築30年超）の事例をご紹介します。

こちらのマンションは投資用のワンルームが多く、外部のオーナー様が多数を占める物件でした。日中不在にされる居住者様も多く、見えないところで室内に入って作業を行うため、防犯やプライバシー配慮の面で細心の注意が必要な環境でした。

無事に全戸の工事が完了した後、管理組合様や管理会社様から以下のようなお声をいただきました。

■Nマンション 理事会様・オーナー様からの声
「代理人さんだけでなく、出入りする職人さん全員の挨拶がとてもしっかりしていて安心できました。簡単な工事ではなかったはずですが、細やかな対応をしていただき、本当にすごく良かったです。」

■管理会社 担当からの声
「専有部の工事は居住者様への配慮が非常に難しく、デリケートな工事です。だからこそ、御社が現場の職人さん一人ひとりにまでマナー教育を徹底していると聞いて、『それなら安心してお任せできる』と思いました。無事に終わってホッとしています。」

配管の更新工事において、確実な施工技術で漏水リスクを排除することは、プロの施工会社として大前提となる品質です。

しかし、専有部というお客様のプライベート空間にお邪魔する以上、「技術が優れている」だけでは皆様の不安を完全に払拭することはできません。居住者様が生活を続ける中での工事だからこそ、日々の挨拶や清掃、共有部での配慮といった「人としての基本」が何よりも重要になります。

そして、現場に出入りする多数の職人全員に、例外なくその意識を持たせ続けることこそが、実は最も難しく、現場監督の手腕が問われる部分なのです。私たちは、居住者様にストレスを感じさせない「施工以外の部分（現場づくり）」も工事品質の一部であると考え、以下の取り組みを徹底して実施しています。

• 挨拶とコミュニケーション： すべての作業員が、居住者様へ気持ちの良い挨拶を励行。
• 居住者様優先の動線確保： 廊下やエントランス等の共有部では常に居住者様を優先し、作業中でも手を止めて道を譲る。
• 徹底した養生（保護）： エレベーターや室内の床など、共用部・専有部を絶対に傷つけないよう、厳しい基準で完璧な保護を実施。
• 入室前より美しく（清掃）： 整理・整頓・清掃を基本とし、作業終了後は職人も含め全員で清掃。お留守中の作業であっても、入室前より綺麗な状態にして退出する。

「施工技術」というハード面だけでなく、「現場での振る舞い」というソフト面にもしっかりと意識を向けることが、結果としてトラブルゼロとお客様の安心感に繋がっていると考えております。

Q. 不厚の部屋が多いのですが、工事は進められますか？

A. はい、可能です。当社では事前の丁寧な広報活動や日程調整を実施し、居住者様が安心できる体制を整えた上で完工を目指します。

Q. なぜ更生工事（延命措置）ではなく、更新工事（新品交換）を推奨しているのですか？

A. 更生工事は一時的な延命に留まることが多く、築年数が経過した配管では根本的な漏水リスクを排除しきれないためです。将来的な安心と建物の資産価値を守る観点から、当社では古い配管を撤去し、最新の規格に適合した新しい配管へ引き直す「更新工事」を強く推奨しております。

Q. 専有部（室内）での作業中、プライバシーや防犯面が心配です。

A. 当社では、技術面だけでなく作業員のマナー教育を徹底しております。居住者様のプライベート空間に立ち入ることを深く認識し、気持ちの良い挨拶や丁寧な養生、作業後の清掃を徹底することで、皆様に安心していただける現場づくりを行っております。

【理事会様・修繕委員様へ】
記事では書ききれないマンションごとの個別事情（建物の構造、過去の修繕履歴、居住者の属性など）があるかと存じます。専有部の配管工事に関するお悩みや、業者選びの基準など、どんな些細なことでも構いません。プロの視点から誠実にお答えいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

■ 給排水設備のお悩み、当社にご相談ください！

当社は、豊富な実績を持つ給排水設備改修の専門業者です。「今の修繕積立金で工事が可能か知りたい」「合意形成の進め方を相談したい」など、管理組合様が抱える課題は多岐にわたります。

当社では、プロの目線から図面調査や現地視察から得られる知見を活かし、皆様のお悩みに的確にお答えいたします。無理な営業や誘導は一切ございません。調査・お見積りは無料ですので、お困りごとの情報整理としてどうぞお気軽にご活用ください。

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※本記事は、過去の実績や一般的な見積もりデータを基に構成したモデルケースです。特定の物件・団体・工事案件を示すものではありません。建物の構造や既存設備の状況により、実際の工事費用は変動いたします。